RUA DO LAVAPES, N. 245, Apto 708, T A
Cambuci · São Paulo-SP
Apartamento
tipo
26.65m²
área útil
2
quartos
Não informada
ocupação
2021
construção
380
unidades no prédio
Processo nº CAIXA-8787711376402
Anúncio agregado via Caixa — a Vau consolida leilões de múltiplos portais, sem ser o leiloeiro responsável.
Análise de risco documental
Risco baixo- ✓Leilão extrajudicial, que tende a ter procedimento mais simples
- ✓IPTU cadastrado como regular, sem indicação de débitos pendentes
- ⚠Descrição não menciona ocupação do imóvel, sendo necessário verificar antes da arrematação
- ✓Não há menção a ações judiciais, penhoras ou ônus na matrícula no texto fornecido
Triagem automatizada gerada por IA a partir da leitura do edital — não constitui parecer jurídico e não substitui a avaliação de um advogado antes da arrematação.
Situação registral
Sinal de ônus lido do edital do leilão. Para o detalhe completo (quais gravames, em favor de quem), consulte a matrícula. No edital da Caixa, localize o lote pelo nº do imóvel. Complementa a análise, não a substitui.
Localização
Comparativo de mercado
Lance mínimo
R$ 203.485
Valor de mercado
R$ 203.485
Lance no valor de referência — sem desconto nesta praça. Confira o cronograma: a próxima praça pode reduzir o mínimo.
Referência: avaliação divulgada pelo leiloeiro/portal de origem (Caixa). Compare também com as transações reais (ITBI) abaixo.
Custo total estimado da arrematação
Alíquotas de São Paulo-SP — o edital e a base de cálculo municipal prevalecem. Não inclui custas processuais, honorários advocatícios nem eventual desocupação; nesta modalidade a comissão de leiloeiro em geral não se aplica — confirme no edital.
Transações reais (ITBI · Prefeitura de SP)
Este leilão
R$ 203.485 (R$ 7.635/m²) · +4% acima da mediana das vendas do prédio (corrigida)
Comparação por VALOR TOTAL com a mediana das vendas do prédio (corrigida) — 32 vendas. R$/m² em área ÚTIL (26.65m²) — as medianas abaixo foram convertidas da área do cadastro pela razão do prédio, tipologia única (1,28×), pra régua justa com o anúncio.
No mesmo endereço (outras unidades do prédio)
R$ 6.536/m² útilmediana de 32 vendas · 2022–2025 · R$ 5.123/m² no cadastro
≈ R$ 6.748/m² útil em valores de hoje
- 12/11/2025 · R$ 275.000 · 42m² (R$ 6.548/m²) · ≈ R$ 283.938 hoje
- 10/11/2025 · R$ 213.000 · 34m² (R$ 6.265/m²) · ≈ R$ 219.923 hoje
- 28/10/2025 · R$ 200.000 · 34m² (R$ 5.882/m²) · ≈ R$ 206.500 hoje
Na mesma rua (vizinhança)
R$ 5.818/m² útilmediana de 105 vendas · 2019–2026 · R$ 4.560/m² no cadastro
Evolução do R$/m² residencial mediano da cidade — o ajuste “≈ hoje” usa o índice de vendas repetidas (mesmo imóvel + mesmo prédio, combinados)
2019: R$ 3.250/m² → 2026 (parcial): R$ 4.333/m²+33%
Valores declarados nas guias de ITBI pagas (dado público oficial da Prefeitura de São Paulo). Referência de preço ≠ avaliação do leilão. Transações fracionárias e consolidações (ex.: retomada pelo banco) aparecem rotuladas e não entram na referência.
Situação fiscal e condominial
IPTU
Regular — sem débitos identificados
Consulta automática via API da prefeitura.
Perguntas frequentes — Leilão SFI - Edital Único
Como funciona esta modalidade de venda?
Nesta modalidade (Leilão SFI - Edital Único) o imóvel é vendido sem pregão por praças: proposta pelo site do vendedor, nas condições do anúncio/edital.
Posso financiar ou usar FGTS?
Em parte das vendas da Caixa é possível financiamento habitacional e/ou FGTS — o anúncio do imóvel indica quando aceita. Verifique as condições no site oficial antes de propor.
As dívidas do imóvel ficam para o comprador?
Depende das condições do edital/anúncio — em muitas vendas da Caixa os débitos anteriores são quitados pelo vendedor, mas há exceções expressas. Leia o edital com atenção.
E se o imóvel estiver ocupado?
A desocupação costuma correr por conta do comprador, por via extrajudicial ou judicial. Quando o anúncio informa ocupação, o sinal aparece nesta página.
Orientação geral — as condições específicas deste leilão estão no edital, que prevalece sempre.
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