PRACA ALBERTO LION, N. 304, Apto 402, TR B
Cambuci · São Paulo-SP
Apartamento
tipo
34.7m²
área útil
2
quartos
Não informada
ocupação
2021
construção
348
unidades no prédio
Processo nº CAIXA-8787711345418
Anúncio agregado via Caixa — a Vau consolida leilões de múltiplos portais, sem ser o leiloeiro responsável.
Análise de risco documental
Risco baixo- ✓Leilão extrajudicial, geralmente com procedimento mais simples que o judicial
- ✓IPTU consta como regular no cadastro
- ✓Descrição não menciona ações judiciais, embargos ou ônus na matrícula
- ⚠Não há informação sobre a ocupação do imóvel, é preciso verificar antes de arrematar
Triagem automatizada gerada por IA a partir da leitura do edital — não constitui parecer jurídico e não substitui a avaliação de um advogado antes da arrematação.
Situação registral
Sinal de ônus lido do edital do leilão. Para o detalhe completo (quais gravames, em favor de quem), consulte a matrícula. No edital da Caixa, localize o lote pelo nº do imóvel. Complementa a análise, não a substitui.
Localização
Comparativo de mercado
Lance mínimo
R$ 242.000
Valor de mercado
R$ 242.000
Lance no valor de referência — sem desconto nesta praça. Confira o cronograma: a próxima praça pode reduzir o mínimo.
Referência: avaliação divulgada pelo leiloeiro/portal de origem (Caixa). Compare também com as transações reais (ITBI) abaixo.
Custo total estimado da arrematação
Alíquotas de São Paulo-SP — o edital e a base de cálculo municipal prevalecem. Não inclui custas processuais, honorários advocatícios nem eventual desocupação; nesta modalidade a comissão de leiloeiro em geral não se aplica — confirme no edital.
Transações reais (ITBI · Prefeitura de SP)
Este leilão
R$ 242.000 (R$ 6.974/m²) · −4% vs. mediana das vendas do prédio (corrigida)
Comparação por VALOR TOTAL com a mediana das vendas do prédio (corrigida) — 19 vendas. R$/m² em área ÚTIL (34.7m²) — as medianas abaixo foram convertidas da área do cadastro pela razão do prédio, tipologia única (1,27×), pra régua justa com o anúncio.
No mesmo endereço (outras unidades do prédio)
R$ 6.974/m² útilmediana de 19 vendas · 2023–2026 · R$ 5.500/m² no cadastro
- 23/03/2026 · R$ 290.000 · 44m² (R$ 6.591/m²)
- 05/03/2026 · R$ 170.000 · 44m² (R$ 3.864/m²)
- 26/11/2025 · R$ 248.000 · 44m² (R$ 5.636/m²) · ≈ R$ 256.060 hoje
Na mesma rua (vizinhança)
R$ 6.523/m² útilmediana de 48 vendas · 2022–2026 · R$ 5.144/m² no cadastro
Evolução do R$/m² residencial mediano da cidade — o ajuste “≈ hoje” usa o índice de vendas repetidas (mesmo imóvel + mesmo prédio, combinados)
2019: R$ 3.250/m² → 2026 (parcial): R$ 4.333/m²+33%
Valores declarados nas guias de ITBI pagas (dado público oficial da Prefeitura de São Paulo). Referência de preço ≠ avaliação do leilão. Transações fracionárias e consolidações (ex.: retomada pelo banco) aparecem rotuladas e não entram na referência.
Situação fiscal e condominial
IPTU
Regular — sem débitos identificados
Consulta automática via API da prefeitura.
Perguntas frequentes — Leilão SFI - Edital Único
Como funciona esta modalidade de venda?
Nesta modalidade (Leilão SFI - Edital Único) o imóvel é vendido sem pregão por praças: proposta pelo site do vendedor, nas condições do anúncio/edital.
Posso financiar ou usar FGTS?
Em parte das vendas da Caixa é possível financiamento habitacional e/ou FGTS — o anúncio do imóvel indica quando aceita. Verifique as condições no site oficial antes de propor.
As dívidas do imóvel ficam para o comprador?
Depende das condições do edital/anúncio — em muitas vendas da Caixa os débitos anteriores são quitados pelo vendedor, mas há exceções expressas. Leia o edital com atenção.
E se o imóvel estiver ocupado?
A desocupação costuma correr por conta do comprador, por via extrajudicial ou judicial. Quando o anúncio informa ocupação, o sinal aparece nesta página.
Orientação geral — as condições específicas deste leilão estão no edital, que prevalece sempre.
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