Avenida Braz Leme, 2241
Santana · São Paulo-SP
Apartamento
tipo
95.21m²
área útil
Não informada
ocupação
1977
construção
63
unidades no prédio
Processo nº FEED-ags-1472
Anúncio agregado via AGS Leilões — a Vau consolida leilões de múltiplos portais, sem ser o leiloeiro responsável.
Análise de risco documental
Ainda não analisadoEste imóvel ainda não passou pela triagem automatizada de risco documental. A simulação de crédito considera o risco como não avaliado até a análise ser concluída.
Triagem automatizada gerada por IA a partir da leitura do edital — não constitui parecer jurídico e não substitui a avaliação de um advogado antes da arrematação.
Localização
Comparativo de mercado
Lance mínimo (1ª praça)
R$ 789.222
Valor de mercado
R$ 734.000
8% acima do valor de mercado
Referência: avaliação divulgada pelo leiloeiro/portal de origem (AGS Leilões). Compare também com as transações reais (ITBI) abaixo.
Custo total estimado da arrematação
Alíquotas de São Paulo-SP — o edital e a base de cálculo municipal prevalecem. Não inclui custas processuais, honorários advocatícios nem eventual desocupação.
Transações reais (ITBI · Prefeitura de SP)
Este leilão
1ª praça: R$ 789.222vigente · +42% acima da mediana das vendas do prédio (corrigida)
2ª praça: R$ 473.533 · −15% vs. mediana das vendas do prédio (corrigida)
Comparação por VALOR TOTAL com a mediana das vendas do prédio (corrigida) — 6 vendas. Sem R$/m² comparável: a área das referências é a do cadastro IPTU (inclui áreas comuns), diferente da metragem de anúncio.
No mesmo endereço (outras unidades do prédio)
R$ 3.341/m²mediana de 12 vendas · 2019–2026
- 24/02/2026 · R$ 618.000 · 132m² (R$ 4.682/m²)
- 24/02/2026 · R$ 117.000 · 29m² (R$ 4.034/m²)
- 10/01/2025 · R$ 530.000 · 105m² (R$ 5.048/m²) · ≈ R$ 547.225 hoje
Na mesma rua (vizinhança)
R$ 3.509/m²mediana de 170 vendas · 2019–2026
Evolução do R$/m² residencial mediano da cidade — o ajuste “≈ hoje” usa o índice de vendas repetidas (mesmo imóvel + mesmo prédio, combinados)
2019: R$ 3.250/m² → 2026 (parcial): R$ 4.333/m²+33%
Valores declarados nas guias de ITBI pagas (dado público oficial da Prefeitura de São Paulo). Referência de preço ≠ avaliação do leilão. Transações fracionárias e consolidações (ex.: retomada pelo banco) aparecem rotuladas e não entram na referência.
Cronograma do leilão
1ª praçavigente
06/11/2026 às 11:00
R$ 789.222
2ª praçafutura
26/11/2026 às 11:00
R$ 473.533
−35% vs. mercado
Desconto de cada praça sobre o valor de referência. No comparativo acima dá pra alternar entre os cenários de praça.
Situação fiscal e condominial
IPTU
Não informado — verifique no edital
Perguntas frequentes — leilão judicial
O que é um leilão judicial?
É a venda de um bem determinada pela Justiça dentro de um processo (execução, inventário etc.). O juiz nomeia um leiloeiro oficial e as regras ficam no edital.
Qual a diferença entre 1ª e 2ª praça?
Na 1ª praça o lance mínimo costuma ser a avaliação judicial. Não havendo arrematação, a 2ª praça aceita lances menores — em geral até o limite do edital (evitando preço vil).
As dívidas do imóvel ficam para o arrematante?
Em regra, débitos de IPTU e condomínio sub-rogam-se no valor pago (art. 130, § único, do CTN aplicado a arrematações) — mas há exceções e o edital prevalece. Confira a seção de situação do processo e o edital.
E se o imóvel estiver ocupado?
A posse pode exigir pedido de imissão na posse no próprio processo, com prazos e custos próprios. O estado de ocupação, quando conhecido, aparece nos sinais desta página.
Orientação geral — as condições específicas deste leilão estão no edital, que prevalece sempre.
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