RUA SHO YOSHIOKA, N. 511, Apto 506, 5 PAV TORRE 2
Vila Carmosina · São Paulo-SP
Apartamento
tipo
44.74m²
área útil
2
quartos
Não informada
ocupação
2022
construção
246
unidades no prédio
Processo nº CAIXA-8787709603804
Anúncio agregado via Caixa — a Vau consolida leilões de múltiplos portais, sem ser o leiloeiro responsável.
Análise de risco documental
Risco baixo- ✓Leilão extrajudicial, processo geralmente mais simples e rápido do que o judicial
- ✓IPTU consta como regular no cadastro, sem indicação de débitos pendentes
- ✓Não há menção a ações judiciais, embargos ou recursos pendentes sobre o imóvel
- ⚠A descrição não informa se o imóvel está ocupado ou desocupado, sendo necessário confirmar essa situação antes da arrematação
Triagem automatizada gerada por IA a partir da leitura do edital — não constitui parecer jurídico e não substitui a avaliação de um advogado antes da arrematação.
Situação registral
- Sem gravame/penhora averbado na matrícula, conforme o edital.
Sinal de ônus lido do edital do leilão. Para o detalhe completo (quais gravames, em favor de quem), consulte a matrícula. No edital da Caixa, localize o lote pelo nº do imóvel. Complementa a análise, não a substitui.
Localização
Comparativo de mercado
Lance mínimo (1ª praça)
R$ 193.720
Valor de mercado
R$ 193.720
Lance no valor de referência — sem desconto nesta praça. Confira o cronograma: a próxima praça pode reduzir o mínimo.
Referência: avaliação divulgada pelo leiloeiro/portal de origem (Caixa). Compare também com as transações reais (ITBI) abaixo.
Custo total estimado da arrematação
Alíquotas de São Paulo-SP — o edital e a base de cálculo municipal prevalecem. Não inclui custas processuais, honorários advocatícios nem eventual desocupação.
Transações reais (ITBI · Prefeitura de SP)
Este leilão
R$ 193.720 (R$ 4.330/m²) · +35% acima da mediana das vendas do prédio (corrigida)
Comparação por VALOR TOTAL com a mediana das vendas do prédio (corrigida) — 8 vendas. R$/m² em área ÚTIL (44.74m²) — as medianas abaixo foram convertidas da área do cadastro pela razão do cadastro deste imóvel (1,79×), pra régua justa com o anúncio.
No mesmo endereço (outras unidades do prédio)
R$ 4.638/m² útilmediana de 8 vendas · 2025–2026 · R$ 2.594/m² no cadastro
- 01/06/2026 · R$ 143.785 · 54m² (R$ 2.663/m²)
- 19/05/2026 · R$ 157.600 · 59m² (R$ 2.671/m²)
- 18/05/2026 · R$ 148.178 · 54m² (R$ 2.744/m²)
Na mesma rua (vizinhança)
R$ 10.904/m² útilmediana de 1 venda · 2025–2025 · R$ 6.098/m² no cadastro
≈ R$ 11.258/m² útil em valores de hoje
Evolução do R$/m² residencial mediano da cidade — o ajuste “≈ hoje” usa o índice de vendas repetidas (mesmo imóvel + mesmo prédio, combinados)
2019: R$ 3.250/m² → 2026 (parcial): R$ 4.333/m²+33%
Valores declarados nas guias de ITBI pagas (dado público oficial da Prefeitura de São Paulo). Referência de preço ≠ avaliação do leilão. Transações fracionárias e consolidações (ex.: retomada pelo banco) aparecem rotuladas e não entram na referência.
Cronograma do leilão
1ª praçavigente
01/09/2026 às 10:00
R$ 193.720
2ª praçafutura
08/09/2026 às 10:00
Valor a divulgar
Desconto de cada praça sobre o valor de referência. No comparativo acima dá pra alternar entre os cenários de praça.
Situação fiscal e condominial
IPTU
Regular — sem débitos identificados
Consulta automática via API da prefeitura.
Perguntas frequentes — leilão extrajudicial
O que é um leilão extrajudicial?
É o leilão feito fora do Judiciário, em geral por alienação fiduciária (Lei 9.514/97): o banco retoma o imóvel por inadimplência e o leiloeiro o leva a leilão.
Qual a diferença entre 1º e 2º leilão?
No 1º leilão o mínimo é o valor do imóvel (contrato/avaliação). No 2º, o mínimo é a dívida somada a encargos — pode ser MAIOR ou menor que a avaliação; veja o cronograma.
As dívidas do imóvel ficam para o arrematante?
Depende do edital: parte dos leilões transfere débitos de IPTU/condomínio ao arrematante, parte quita com o produto da venda. O sinal de ônus do edital aparece nesta página; confirme no documento.
E se o imóvel estiver ocupado?
Na alienação fiduciária, a lei prevê desocupação em 60 dias após a consolidação/arrematação (art. 30 da Lei 9.514), mas na prática pode exigir ação judicial. Considere custo e prazo.
Orientação geral — as condições específicas deste leilão estão no edital, que prevalece sempre.
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